En Ibagué y Girardot es muy común esta situación:
👉 Compré una casa o lote con contrato privado.
👉 Pagué el inmueble completo.
👉 Vivo allí hace muchos años.
👉 Pero nunca hice escritura pública.
Con el tiempo surge la preocupación:
¿Realmente soy propietario si solo tengo un documento privado?
En la mayoría de los casos, la única vía para formalizar la propiedad es la prescripción adquisitiva de dominio, también conocida como demanda de pertenencia.
¿Un contrato privado me convierte en propietario?
No.
En Colombia, la propiedad de un inmueble se transfiere mediante escritura pública inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
El contrato privado demuestra intención de venta, pero no transfiere el dominio.
Por eso, muchas personas en Ibagué y Girardot figuran en la práctica como dueñas, pero no lo son legalmente.
¿Puedo hacer prescripción si compré con contrato privado?
Sí, siempre que se cumplan los requisitos de la prescripción extraordinaria:
- 10 años de posesión continua
- Posesión pública
- Posesión pacífica
- Posesión ininterrumpida
- Ánimo de señor y dueño
El contrato privado puede servir como punto de inicio de la posesión, pero no reemplaza la escritura.
¿Qué pasa si el vendedor aún aparece en el certificado de tradición?
Es una situación muy frecuente.
En estos casos:
- El vendedor sigue figurando como propietario inscrito.
- La demanda de pertenencia debe dirigirse contra él o sus herederos si ha fallecido.
- El juez evaluará si el vendedor ejerció actos de dominio durante los últimos 10 años.
Si no lo hizo y el comprador ha poseído el inmueble de manera real y constante, la prescripción puede prosperar.
¿Sirve haber pagado impuesto predial y servicios públicos?
Sí.
Estos documentos ayudan a demostrar:
- Actos de señor y dueño
- Ejercicio continuo de la posesión
- Asunción de cargas económicas del inmueble
Pero no son suficientes por sí solos; deben acompañarse de prueba testimonial y demás elementos probatorios.
¿Qué pasa si el vendedor desapareció?
Es frecuente en Girardot y Ibagué que el vendedor:
- Se haya mudado
- Haya fallecido
- No quiera firmar escritura
- Nunca haya formalizado el negocio
En estos casos, la vía judicial permite regularizar la situación sin depender de la voluntad del vendedor.
Errores frecuentes en estos casos
- Creer que el contrato privado ya me hace dueño
- No revisar la historia registral del inmueble
- Demandar sin cumplir los 10 años
- No vincular correctamente al propietario inscrito
- No preparar adecuadamente la prueba testimonial
Una demanda mal estructurada puede fracasar.
¿Qué sucede si el juez declara la prescripción?
Si la sentencia es favorable:
- Se ordena inscribir la decisión en la Oficina de Registro
- El inmueble queda legalmente a nombre del poseedor
- Se obtiene seguridad jurídica plena
A partir de ese momento, el inmueble puede venderse, hipotecarse o heredarse sin riesgo.
Conclusión
Si compraste con contrato privado en Ibagué o Girardot y nunca hiciste escritura pública, la prescripción adquisitiva puede ser la herramienta jurídica adecuada para formalizar tu propiedad.
No es un trámite automático; requiere análisis técnico previo y estrategia probatoria sólida.
Pero cuando se cumplen los requisitos legales, permite convertir una posesión informal en dominio plenamente inscrito.
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En CHS Abogados asesoramos y representamos procesos de prescripción adquisitiva en Ibagué, Girardot, Espinal, Ricaurte y Melgar, incluyendo casos de compra mediante contrato privado sin escritura.
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