En Colombia es muy común que los padres o abuelos dejen casas, lotes o fincas sin escritura formal o con documentos incompletos.
La familia vive allí por años, paga impuestos, hace mejoras… pero legalmente la propiedad sigue a nombre del fallecido, o peor, nunca tuvo título válido.
La solución jurídica cuando existe posesión heredada pero no hay escritura es el proceso de prescripción adquisitiva de dominio, también conocido como pertenencia.
Esta guía 2026 te explica cómo legalizar esos bienes familiares y convertir la posesión en propiedad formal.
⚠️ ¿Qué pasa cuando una herencia tiene un inmueble sin escritura o con títulos irregulares?
Ocurre una de estas situaciones:
- No se puede vender
- No se puede hipotecar
- No se puede registrar
- No se puede dividir entre hermanos
- La sucesión queda incompleta
- La familia queda expuesta a oposiciones o pérdidas de dominio
La única forma de sanear esos títulos es mediante la prescripción adquisitiva.
🧠 ¿Cuándo procede la pertenencia en bienes heredados?
La pertenencia procede cuando:
- Los padres o abuelos dejaron un lote sin escritura
- Hubo una compraventa informal (papel, recibo, promesa)
- La escritura existe pero nunca fue registrada
- El predio figura a nombre de un tercero desconocido
- La familia lleva décadas en posesión real
- Hay mejoras, construcciones o cercas hechas por la familia
- La sucesión no se puede hacer por falta de título válido
👨👩👧👦 Posesión heredada: clave para la pertenencia
Muchos procesos exitosos se basan en la llamada posesión heredada, que es la continuidad de la posesión del fallecido por parte de sus hijos o nietos.
Ejemplos comunes en Ibagué, Girardot, Espinal, Melgar, Tolima y Cundinamarca:
- La familia ha vivido 10, 20 o 30 años en el predio
- Los hijos siguieron ocupando la casa después de la muerte de los padres
- Los nietos se quedaron en el lote y construyeron una mejora
- Todos pagan predial, servicios, mantenimiento
Esto constituye posesión pública, pacífica, continua y con ánimo de dueño.
📌 Requisitos esenciales para este tipo de pertenencia
Para que el juez declare propietario a quien heredó la posesión, se debe demostrar:
- Uso y ocupación real del inmueble
- Posesión tranquila y sin interrupciones
- Mejoras, cercas, construcciones
- Pagos de predial, servicios, administración (si aplica)
- Participación activa en el cuidado del bien familiar
- Que el predio no tiene oposición legítima de terceros
🔎 ¿Se pueden sumar los años de posesión de los padres y los hijos?
Sí.
Esto se llama accesión de posesiones.
Es fundamental cuando la familia ha estado en el predio por generaciones.
Ejemplo:
- El abuelo poseyó 15 años
- Los hijos poseen 12 años más
- Se pueden sumar para llegar al tiempo exigido por la ley
🏛️ ¿Qué autoridad lleva el proceso?
El proceso siempre es judicial, ante un Juzgado Civil Municipal o del Circuito, según el valor del bien.
🌍 ¿Y si los herederos viven en el exterior?
Pueden tramitar la pertenencia sin viajar mediante:
- Poder especial apostillado o consular
- Documentos que evidencien la posesión familiar
- Representación profesional en Colombia
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y demás países
🧩 Ventajas de legalizar un bien heredado mediante pertenencia
- Se obtiene sentencia de propiedad
- Se puede registrar en Instrumentos Públicos
- Se puede vender legalmente
- Se puede hipotecar o subdividir
- Se evita pérdida o invasión del predio
- Se formaliza la historia familiar y la posesión legítima
⚠️ Errores frecuentes que debes evitar
❌ Hacer acuerdos verbales entre hermanos
❌ Pensar que pagar predial “ya es ser dueño”
❌ Construir sin formalización legal
❌ Dejar que un solo heredero se apodere del predio
❌ Intentar registrar documentos que no son títulos válidos
❌ Dejar pasar años sin iniciar el proceso
🎯 Conclusión
Cuando se hereda un inmueble sin escritura, irregular o con tradición incompleta, la solución legal es la prescripción adquisitiva de dominio.
Es el mecanismo que convierte años de posesión familiar en propiedad formal y registro oficial.
Si tienes un lote, casa o finca heredada sin documentos en Ibagué, Girardot, Espinal, Melgar, Tolima, Cundinamarca o vives en el exterior y quieres legalizar la propiedad familiar en Colombia, este es el camino correcto.
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