En Colombia, muchos ocupantes de apartamentos, locales o parqueaderos se preguntan si pueden obtener la propiedad legal mediante la prescripción adquisitiva de dominio.
Este tema es particularmente sensible porque involucra inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, regulado por la Ley 675 de 2001, la cual impone ciertas limitaciones.
⚖️ ¿Qué es la propiedad horizontal?
La propiedad horizontal es el régimen jurídico que regula los edificios o conjuntos donde existen bienes privados (apartamentos, locales, parqueaderos) y bienes comunes (pasillos, jardines, muros, etc.).
Cada propietario tiene escritura y matrícula independiente, pero comparte áreas comunes con los demás residentes.
🚫 ¿Se puede adquirir por prescripción un bien privado dentro de propiedad horizontal?
En principio, sí es posible adquirir por prescripción un bien privado (como un apartamento o local), siempre que se demuestre posesión material y exclusiva durante el tiempo exigido por la ley.
Sin embargo, en la práctica, estos casos son poco comunes y requieren pruebas sólidas, ya que el poseedor debe demostrar que el inmueble fue ocupado, administrado y mantenido sin oposición por parte del propietario registrado.
Requisitos aplicables:
- Posesión continua, pública y pacífica durante 10 años (prescripción extraordinaria).
- Actuar como dueño: pago de servicios, administración, impuestos y mantenimiento del inmueble.
- Ausencia total de oposición por parte del propietario o la administración.
- Inexistencia de contratos de arrendamiento o comodato (que prueban tenencia, no posesión).
⚠️ Lo que NO se puede prescribir
No es posible adquirir por prescripción:
- Áreas comunes (pasillos, terrazas, jardines, muros, zonas de parqueo comunales).
- Espacios de uso general del conjunto o edificio.
- Bienes que no puedan individualizarse dentro del reglamento de propiedad horizontal.
Esto significa que no puedes apropiarte de zonas comunes, incluso si las has usado durante años.
🏡 Ejemplo práctico
Lucía ocupa un apartamento en Girardot (Cundinamarca) desde hace más de 11 años.
El propietario original abandonó el inmueble, y ella ha pagado todos los servicios, impuestos y cuotas de administración sin interrupciones.
En este caso, si logra demostrar su posesión pacífica y exclusiva, podría iniciar una demanda de prescripción extraordinaria y obtener la propiedad legal del apartamento.
📄 Recomendaciones importantes
- Antes de iniciar el proceso, solicita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos el certificado de tradición para verificar el estado jurídico del inmueble.
- Consulta el Reglamento de Propiedad Horizontal del edificio para identificar si el bien está individualizado como área privada.
- Reúne recibos, fotografías, certificados y testimonios que acrediten tu posesión.
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