🏛️ Introducción
En los procesos de prescripción adquisitiva de dominio (también llamados procesos de pertenencia), la diferencia entre ganar o perder el caso radica principalmente en las pruebas.
Aun cuando una persona haya vivido por años en un inmueble o lo haya mantenido bajo su cuidado, si no demuestra esa posesión con documentos y testigos idóneos, el juez no podrá declararla propietaria.
Por eso, antes de presentar la demanda, es esencial reunir toda la documentación y medios probatorios que acrediten los actos de señor y dueño ejercidos sobre el bien.
🔹 Fundamento legal
El artículo 2531 del Código Civil Colombiano establece que la posesión debe ser pacífica, pública e ininterrumpida, condiciones que deben probarse dentro del proceso.
El Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012), en su artículo 167, también dispone que quien afirma un hecho debe probarlo, lo cual implica que el demandante debe sustentar su calidad de poseedor con evidencias suficientes.
🔹 Documentos indispensables para presentar la demanda
Antes de radicar la demanda de pertenencia, el abogado debe reunir y adjuntar los siguientes documentos básicos:
- Certificado de tradición y libertad del inmueble, expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Permite identificar al propietario inscrito y verificar si el bien tiene gravámenes o embargos.
- Certificado catastral y avalúo del predio, expedido por la autoridad municipal. Acredita la ubicación, cabida y linderos del inmueble, además de su avalúo fiscal.
- Recibos o facturas de servicios públicos (agua, luz, gas, etc.). Sirven como prueba de ocupación y uso continuo del bien.
- Recibos de pago del impuesto predial. Demuestran actos de dominio y voluntad de cumplir obligaciones de propietario.
- Contrato o documento privado de compraventa, cesión o promesa de venta (si existe). En caso de prescripción ordinaria, este documento es el justo título que respalda la buena fe.
- Fotografías o videos del inmueble. Acreditan el estado actual, las construcciones o mejoras realizadas.
- Certificaciones o declaraciones de vecinos. Son pruebas testimoniales fundamentales para acreditar que la posesión ha sido pública y pacífica.
- Certificación de la alcaldía o inspección municipal, cuando sea posible. En algunos municipios se puede solicitar constancia de residencia o de uso del inmueble.
- Croquis, planos o levantamientos topográficos. Son útiles para identificar con precisión los linderos en casos rurales o sin direcciones exactas.
- Poder otorgado al abogado y copia del documento de identidad del demandante.
🔹 Pruebas que se practican dentro del proceso
Durante el trámite judicial, además de los documentos anexos a la demanda, el juez puede decretar y practicar otras pruebas relevantes:
- Inspección judicial: el juez visita el inmueble o designa perito para verificar la posesión.
- Testimonios: vecinos o personas del sector que confirman la permanencia del poseedor.
- Dictamen pericial: elaborado por un topógrafo o perito en avalúos para precisar linderos y área.
- Exhibición de documentos: cuando es necesario solicitar al municipio o a terceros información adicional.
Estas pruebas fortalecen la credibilidad de los actos posesorios y permiten al juez concluir que la posesión cumple los requisitos legales para adquirir el dominio.
🔹 Recomendaciones profesionales
- Reúne toda la evidencia antes de demandar, especialmente los documentos que acrediten tiempo de posesión.
- Verifica que el predio esté identificado con dirección, matrícula y linderos claros.
- Si hay mejoras o construcciones, toma fotografías y busca testigos que puedan declarar sobre ellas.
- No presentes documentos falsos o inconsistentes: podrían causar el rechazo de la demanda o sanciones.
💬 Conclusión
El éxito de un proceso de pertenencia depende de la solidez probatoria.
No basta con afirmar que se ha vivido o cuidado el inmueble: cada acto debe demostrarse documentalmente y con testigos confiables.
Con un acompañamiento jurídico adecuado, el proceso puede culminar en una sentencia que te reconozca como legítimo propietario.
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