🏛️ Introducción
En Colombia, es común que las personas adquieran lotes o viviendas sin escritura pública, amparadas únicamente en una carta de venta, recibo o contrato privado.
Aunque esos documentos no transfieren la propiedad, pueden servir como punto de partida para legalizar el bien a través de un proceso de pertenencia.
Si te encuentras en esta situación, es fundamental comprender cómo la ley protege la posesión prolongada y qué pasos seguir para convertir tu lote en propiedad registrada y segura.
🔹 ¿Por qué un recibo o carta de venta no equivale a una escritura?
El artículo 1857 del Código Civil Colombiano establece que la venta de bienes inmuebles debe hacerse por escritura pública e inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Sin embargo, en la práctica muchas personas compran de palabra o mediante documentos simples, confiando en acuerdos informales.
👉 Estos documentos no otorgan propiedad, pero sí pueden demostrar el origen de la posesión.
Si la persona que adquirió el bien ha ejercido actos de dominio, mantenido la posesión pública, pacífica e ininterrumpida durante varios años, la ley le permite reclamar el dominio por prescripción adquisitiva.
🔹 Cuándo procede la prescripción en estos casos
Si posees un lote o inmueble sin escritura, puedes iniciar un proceso de pertenencia bajo dos escenarios:
- Prescripción ordinaria (5 años):
- Aplica cuando existe un documento que sirva de justo título (por ejemplo, la carta de venta o contrato privado).
- Debes acreditar además buena fe y posesión continua durante cinco años.
- Prescripción extraordinaria (10 años):
- Cuando no hay documento alguno, o el título es inválido.
- Basta con demostrar la posesión material y pacífica por más de diez años.
En ambos casos, el juez valorará las pruebas de posesión, la antigüedad del dominio y los actos de señor y dueño ejercidos sobre el bien.
🔹 Pruebas clave que fortalecen tu proceso
Para que la pertenencia prospere, es indispensable aportar evidencia sólida que demuestre que has actuado como propietario:
- Carta de venta, contrato privado o recibo de pago del lote.
- Recibos de impuesto predial y servicios públicos.
- Fotografías o videos del inmueble.
- Testimonios de vecinos o comunidad.
- Mejoras o construcciones visibles.
- Avalúo catastral y certificado de tradición.
Estas pruebas muestran ante el juez que tu posesión ha sido real, continua y notoria, elementos esenciales de la prescripción adquisitiva.
🔹 Beneficios de legalizar tu lote por pertenencia
- Obtienes seguridad jurídica sobre tu inmueble.
- Podrás vender, hipotecar o heredar legalmente.
- Se aumenta el valor comercial del bien.
- Evitas conflictos o reclamaciones futuras.
- Con una sentencia de pertenencia registrada, tendrás una escritura con plenos efectos de propiedad.
🔹 Errores frecuentes en estos casos
- Confiar en que la carta de venta “ya es escritura”.
- No pagar impuestos o servicios a nombre del poseedor.
- No acreditar continuidad en la posesión.
- Presentar documentos falsos o sin soporte legal.
- Omitir la identificación exacta de linderos y matrícula inmobiliaria.
Evitar estos errores es crucial para que el proceso sea admitido y prospere ante el juez civil competente.
💬 Conclusión
Si solo tienes un recibo o carta de venta, no estás desprotegido.
El ordenamiento jurídico colombiano te permite convertir esa situación de hecho en un derecho formal, siempre que pruebes la posesión real y cumplas los requisitos legales.
Con el acompañamiento adecuado, podrás obtener una sentencia judicial que te reconozca como propietario legítimo.
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