En Colombia, miles de familias poseen fincas, parcelas o terrenos rurales que han cuidado por años sin tener escritura.
La prescripción adquisitiva de dominio es el camino legal para obtener el título de propiedad sobre esos predios y garantizar que su trabajo y esfuerzo queden protegidos jurídicamente.
⚖️ ¿Qué es la prescripción rural?
La prescripción adquisitiva en predios rurales se aplica cuando una persona ha ejercido posesión real y continua sobre un terreno campestre o agrícola, comportándose como dueña y cumpliendo con las condiciones legales de tiempo, publicidad y dominio.
Este proceso puede presentarse en fincas, parcelas, lotes o subdivisiones rurales, incluso si el inmueble no cuenta con escrituras registradas o si fue adquirido verbalmente.
🧾 Requisitos específicos para predios rurales
Aunque los requisitos generales son los mismos de toda prescripción adquisitiva, los predios rurales tienen particularidades que conviene tener en cuenta:
1. Tiempo de posesión
- 5 años si hay justo título y buena fe (prescripción ordinaria).
- 10 años si no hay documentos (prescripción extraordinaria).
2. Acreditar la posesión material
El poseedor debe demostrar que ha:
- Cercado, sembrado o cultivado el terreno.
- Construido vivienda o bodegas.
- Pagado impuestos prediales o contribuciones municipales.
- Administrado el predio de forma pública y reconocida por la comunidad.
3. Certificados obligatorios
- Certificado de tradición y libertad.
- Certificado catastral y avalúo actualizado.
- Constancia de Planeación Municipal (cuando se trata de subdivisiones).
- Plano o croquis del predio con sus linderos exactos.
4. Compatibilidad con la Unidad Agrícola Familiar (UAF)
En algunos casos, especialmente en zonas rurales protegidas o de reforma agraria, es necesario verificar que el área no supere la UAF, establecida por el Incoder (hoy Agencia Nacional de Tierras), lo que garantiza que la extensión sea legalmente prescriptible.
🏡 Ejemplo práctico
José ha vivido en una finca ubicada en la vereda El Paso, municipio de Espinal (Tolima), desde hace 12 años.
Ha sembrado árboles frutales, levantado cercas y pagado el impuesto predial cada año.
Aunque nunca tuvo escritura, puede iniciar una demanda de pertenencia por prescripción extraordinaria y obtener la propiedad legal del terreno mediante sentencia judicial.
⚠️ Errores comunes en procesos rurales
- No incluir todos los linderos o no precisar el área total.
- No aportar el avalúo catastral actualizado.
- Desconocer que el predio pertenece a una propiedad colectiva o reserva especial.
- No presentar pruebas fotográficas y testimoniales suficientes.
Cada detalle técnico es importante para evitar que la demanda sea inadmitida o rechazada por el juzgado.
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