La prescripción adquisitiva de dominio, también conocida como demanda de pertenencia, es el proceso mediante el cual una persona que ha poseído un inmueble durante varios años puede convertirse en su propietario legal, aunque no tenga escritura registrada.
En Colombia, este mecanismo está regulado por el Código Civil y el Código General del Proceso, y se presenta ante un juez civil del lugar donde se encuentra el bien.
Sin embargo, existen dos formas distintas de adquirir la propiedad por posesión prolongada: la prescripción ordinaria y la prescripción extraordinaria. Conocer la diferencia entre ambas es fundamental para saber cuál aplica en tu caso.
🔹 Prescripción Ordinaria de Dominio
La prescripción ordinaria aplica cuando el poseedor cuenta con un justo título y actúa de buena fe, es decir, cuando cree legítimamente que el bien le pertenece.
✅ Requisitos:
- Tiempo de posesión: mínimo 5 años continuos.
- Justo título: un documento que respalde la adquisición del bien, como una promesa de compraventa o cesión de derechos.
- Buena fe: el poseedor cree que el bien es suyo y lo administra como dueño.
🏡 Ejemplo práctico:
Andrés compró una casa en Espinal (Tolima) mediante una promesa de compraventa hace 6 años. Desde entonces paga impuestos, servicios públicos y mantiene el inmueble. Aunque su contrato no se registró, puede iniciar una demanda de prescripción ordinaria para obtener la escritura legal.
🔹 Prescripción Extraordinaria de Dominio
La prescripción extraordinaria protege a quienes poseen un bien sin tener documentos ni justo título, siempre que la posesión haya sido pública, pacífica, continua y con ánimo de dueño durante 10 años o más.
✅ Requisitos:
- Tiempo de posesión: mínimo 10 años ininterrumpidos.
- No requiere título ni buena fe.
- Debe probarse la posesión material, por ejemplo, cerramientos, cultivos, construcciones, pago de impuestos o mantenimiento constante del bien.
🏡 Ejemplo práctico:
María vive en un terreno en Girardot (Cundinamarca) desde hace 12 años. Lo cercó, sembró árboles y ha pagado el impuesto predial. Nadie ha reclamado la propiedad. En su caso, puede adquirirlo mediante prescripción extraordinaria de dominio.
⚖️ Diferencias Clave entre Prescripción Ordinaria y Extraordinaria
| Característica | Prescripción Ordinaria | Prescripción Extraordinaria |
|---|---|---|
| Tiempo de posesión | 5 años | 10 años |
| Requiere justo título | Sí | No |
| Requiere buena fe | Sí | No |
| Documentos | Promesa de compraventa, cesión, contrato privado | Ninguno, solo pruebas de posesión |
| Base legal | Art. 2529 del Código Civil | Art. 2531 del Código Civil |
💬 ¿Cuál te conviene más?
- Si tienes un contrato o documento que respalde tu compra, puedes solicitar la prescripción ordinaria, que es más rápida (5 años).
- Si llevas más de 10 años poseyendo el inmueble sin papeles, aplica la prescripción extraordinaria.
En ambos casos, el resultado final es el mismo: una sentencia judicial que te reconoce como propietario y te permite obtener la escritura pública ante notaría.
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