Uno de los escenarios más comunes —y más delicados— en procesos de prescripción adquisitiva en Colombia es cuando la posesión se ejerce contra familiares, copropietarios, herederos o personas con vínculos cercanos.
Muchas veces la casa o el lote era de los padres o abuelos, pero solo uno de los hijos o familiares se quedó en la propiedad durante años, la cuidó, la mejoró, pagó impuestos y actuó como dueño.
La gran pregunta es:
¿Se puede ganar una pertenencia contra familiares o herederos?
La respuesta es sí, siempre que exista posesión exclusiva, pública, pacífica e ininterrumpida, y que se cumplan requisitos especiales.
Esta guía 2026 te explica cómo funciona este tipo de proceso.
⚠️ 1. ¿Es posible presentar pertenencia contra familiares o herederos?
Sí.
La ley colombiana permite la prescripción adquisitiva contra:
- Hermanos
- Tíos
- Primos
- Padres o madres (en algunos casos)
- Copropietarios
- Otros herederos del mismo bien
Siempre que el poseedor demuestre apropiación real del inmueble y que los demás no han ejercido actos de dominio.
🧱 2. La clave: posesión exclusiva
Para que proceda la pertenencia, no basta vivir allí:
Se debe demostrar que se ha ejercido posesión exclusiva, lo cual implica:
- Uso exclusivo del inmueble
- Administración exclusiva
- Mejoras hechas solo por el poseedor
- Pagos efectuados únicamente por el poseedor
- Negación práctica del dominio de los demás
- Actos de dueño realizados a título personal
👀 3. ¿Qué NO sirve como posesión exclusiva?
❌ Dormir ocasionalmente en el predio
❌ Visitas esporádicas a la casa
❌ Tener llaves pero sin uso real
❌ “Guardar cosas” allí
❌ Pagar un recibo aislado
❌ Posesión compartida entre varios herederos
El juez busca dominio real, continuo y excluyente.
📂 4. Pruebas fuertes en casos contra familiares o copropietarios
✔️ a) Pago continuo de predial y servicios
Solo por el poseedor.
✔️ b) Mejoras y reparaciones hechas por él
Cercas, pisos, techos, muros, adecuaciones.
✔️ c) Testigos que confirmen uso exclusivo
Vecinos, comerciantes del sector, líderes comunitarios.
✔️ d) Pruebas de administración exclusiva
- Contratos de arrendamiento hechos por el poseedor
- Control exclusivo de llaves
- Manejo único del predio por largos años
✔️ e) Actos notorios de dominio
- Cerrar el predio
- Recuperarlo de invasión
- Construir o ampliar estructuras
- Permitir o prohibir acceso
⚖️ 5. ¿Qué pasa cuando los demás herederos “se desentienden”?
Si los demás:
- Nunca viven allí
- Nunca pagan nada
- Nunca reclaman
- Nunca ejercen dominio
- Nunca se oponen
Entonces se configura una posesión exclusiva consolidada, que permite:
➡️ Convertir la posesión en propiedad mediante sentencia
➡️ Registrar el predio a nombre del poseedor
🧩 6. Situaciones típicas en Tolima y Cundinamarca
Muy común en:
- Casas familiares donde solo un hijo se quedó
- Fincas rurales administradas por uno solo
- Lotes heredados donde los demás viven en el exterior
- Propiedades abandonadas por familiares por 15–30 años
- Viviendas que un solo familiar cuidó y mejoró
🌍 7. ¿Y si los familiares viven en el exterior?
Muchos casos se ganan porque:
- Los hermanos viven en España, EE. UU., Canadá o Chile
- Nunca ejercieron dominio
- Nunca reclamaron
- El poseedor ha sido el único administrador por años
La pertenencia puede consolidarse sin importar la ubicación de los demás.
🚫 8. Situaciones en las que NO procede la pertenencia contra familiares
- Cuando todos usan el inmueble por igual
- Cuando hay turnos o acuerdos de uso
- Cuando todos pagan gastos
- Cuando existe sucesión reciente con reconocimiento compartido
- Cuando hay oposición efectiva dentro del tiempo legal
🎯 Conclusión
La prescripción adquisitiva contra familiares o copropietarios sí es posible, pero exige demostrar:
- Posesión real
- Posesión exclusiva
- Actos continuos de dominio
- Abandono o falta de dominio de los demás
- Pruebas sólidas que acrediten ese ejercicio
Cuando esto se prueba, el juez puede declarar propietario al poseedor y ordenar el registro.
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